Как проверить недвижимость в Сербии перед покупкой?

Покупка недвижимости в Сербии — это привлекательная возможность для инвестиций или переезда, связанная с юридическими и финансовыми рисками, важно правильно выбрать объект, проверить документы и соблюсти все этапы сделки.

Где найти жилье для покупки?

1. halooglasi.com — одна из крупнейших платформ с широким выбором недвижимости.
2. 4zida.rs — удобный интерфейс для поиска жилой и коммерческой недвижимости, с подробными фильтрами.
3. nekretnine.rs — специализированный ресурс с актуальными предложениями по всей Сербии.
4. cityexpert.rs — ориентирован на Белград, но включает объекты и в других регионах.
5. Facebook Marketplace — объявления в основном от владельцев.
6. Poisk.rs —платформа для актуальных частных объявлений на русском языке.
7. Avito — подходит для поиска недвижимости из России, хотя выбор ограничен.

Краткий словарь покупающего недвижимость
Stambeni prostor (жилые помещения)
Kuća (дом)
Stan (квартира)
Zemljište (земельный участок)
Novogradnja — новостройка
stara gradnja — вторичка
Uknjižen — объект легален, документы оформленны и готовы для продажи.

Что такое «укнижен» и какую землю может купить иностранец?
Термин «укнижен» означает, что недвижимость зарегистрирована в Государственном кадастре Сербии (Katastar nepokretnosti). Это подтврждает:

• Право собственности владельца.
• Отсутствие юридических проблем, таких как продажа одному объекту нескольким покупателям.
• Наличие разрешений на строительство и, в большинстве случаев, на эксплуатацию.

Иностранцы в Сербии ограничены в покупке земли:
Иностранец имеет право оформить собственность на землю, на которой расположен приобретаемый жилой дом или квартира, а также на прилегающий участок, необходимый для их нормального использования. На практике это позволяет иностранцу стать собственником жилого дома вместе с земельным участком, на котором он построен.
Сельскохозяйственную землю (poljoprivredno zemljište) иностранцы не могут покупать. Однако это ограничение не распространяется если покупка осуществляется через зарегистрированную в Сербии компанию (юридическое лицо).

Как проверить документы перед покупкой недвижимости?
Проверка документов — ключевой этап, чтобы убедиться в юридической чистоте недвижимости. Основной документ — Vlasnički list (лист владельца), выписка из Кадастра.

Проверить его вы можете самостоятельно с помощью Государственного кадастра.
Для этого на сайте Государственного кадастра в публичном доступе выберите округ (opština), где находится объект и либо укажите номер парцеллы (broj parcele, например, 1234/1), либо адрес объекта (Претрага по адреси). Эти данные можно запросить у продавца.
В базе отобразятся данные о владельце, объекте и обременениях (ипотека, споры, отсутствие разрешений). Обратите внимание на графу teret (обременения).

Для новостроек (novogradnja) нужно проверить наличие

Građevinska dozvola (разрешение на строительство);

Upotrebna doДzvola (разрешение на эксплуатацию, если объект завершён).

Убедитесь, что квартира (stan), а не только здание (zgrada), зарегистрирована в Кадастре.

Для вторичного жилья (stara gradnja) спрашивайте

Документ, подтверждающий право собственности продавца (договор купли-продажи, дарения, наследства).

Заверенное нотариусом согласие супруга/супруги и совершеннолетних членов семьи на продажу.

Подтверждение оплаты коммунальных счетов и налогов.

При наличии сомнений можно запросить выписку из суда об отсутствии споров по объекту. И не забудьте какие скрытые расходы у вас будут на оформление недвижимости в собственность.