На что обратить внимание при покупке недвижимости в Сербии

🏠 На что обратить внимание при покупке недвижимости в Сербии

Покупка недвижимости в Сербии — серьёзный шаг, особенно для иностранцев. Законодательство, процедуры регистрации и проверки сильно отличаются от тех, к которым привыкли покупатели из других стран. Чтобы избежать неприятных сюрпризов, важно заранее знать, какие ошибки совершают чаще всего.

❌ 1. Недостаточная проверка документов

Многие ограничиваются онлайн-выпиской из Кадастра, не изучая полную историю объекта. Однако даже в случае «чистой» выписки могут существовать скрытые обременения — аресты, судебные споры или права наследников.

Совет: привлеките юриста, адвоката или лицензированное агентство недвижимости. Они проверят все правоустанавливающие документы и историю перехода права собственности.

❌ 2. Покупка «на доверии» без юриста

Доверять словам продавца или агента — рискованно. В Сербии юридические тонкости сделок могут быть непривычными, и без специалиста легко упустить важные детали.

Совет: всегда консультируйтесь с юристом, особенно перед подписанием предварительного договора.

❌ 3. Игнорирование статуса строительства

Частая ошибка — покупка квартиры в доме без разрешения на ввод в эксплуатацию (upotrebna dozvola). Без этого документа:

невозможно зарегистрировать объект в Кадастре;

могут возникнуть проблемы с подключением коммуникаций;

продать такую недвижимость в будущем будет затруднительно.

⚠️ Банки не выдают ипотеку на объекты без «употребне дозволе», а большинство покупателей в Сербии используют кредит.

❌ 4. Пренебрежение проверкой задолженностей

Перед покупкой необходимо убедиться, что у продавца нет долгов по коммунальным услугам и налогам. Неоплаченные счета могут перейти на нового владельца.

Совет: запросите справки об отсутствии долгов и актуальное состояние расчетов перед заключением договора.

❌ 5. Ошибки в договоре купли-продажи

Даже если документы на недвижимость в порядке, важно, чтобы сам договор был юридически корректен. Ошибки в формулировках могут привести к отказу в регистрации или спорам в будущем.

Совет: подписывайте договор только после проверки юристом. Он должен быть составлен в соответствии с сербским законодательством и заверен нотариусом.

✅ Итог: безопасная покупка начинается с проверки

Чтобы сделка прошла без проблем:

обращайтесь только к юристам и лицензированным агентствам;

проверяйте все документы и статус строительства;

не соглашайтесь на сделки «в обход нотариуса».

⚖️ В Сербии сделки с недвижимостью обязательно совершаются в форме нотариального акта (solemnizacija ugovora).
Договор, не оформленный у нотариуса, не имеет юридической силы.
Если кто-то предлагает «сэкономить» и подписать договор «в простой письменной форме» — это верный сигнал для отказа от сделки.

1